6月12日，新版《惠州市房地产开发项目停车位租售管理办法》（以下简称《管理办法》）发布，进一步明确专有部分停车位、人防工程停车位、共有部分停车位的租售及收益分配规则。“家里有两台车，之前一直不能买第二个车位，现在可以买了，解决了我们的停车位需求。”家住市区水口珠光御景湾的邓小姐对即将要出台的新管理办法充满期待。该小区车位配比为1：1，按照原规定，每套住宅房屋业主只能购买1个停车位。新规执行之后，她能买第二个车位。

根据新规，从今年7月9日起，停车位配比小于等于1：1的小区，租售方案备案超过3年或者竣工备案超过10年后，扣除未销售房屋预留车位仍有剩余未售出的，业主可解除购买1个停车位限制，购买多个车位。

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图片来源：惠州市人民政府办公室

解决配比不高于1：1小区停车位空置问题

当前，随着我市汽车保有量的上升，家庭拥有超过1台汽车的情况较为普遍，不少家庭希望一次性购买多个停车位以满足车辆停放需要。

车位怎么分配一直是业主关注的重点。根据《管理办法》，建筑区划内停车位应当首先满足业主的需要。这就需要通过停车位的配比进行判断是否满足业主需求。

市住建局相关负责人表示，配比是指建筑区划内可出售停车位与房屋套数的比例。当配比小于等于1：1，每套住宅房屋业主只能购买1个停车位。当配比大于1：1时，在保证业主可购买或租用一个停车位的前提下，建设单位可将超出1：1部分的停车位向需要购买第2个停车位的业主出售。

然而，在市中心不少建成较久的小区，明明有停车位空置，但由于未满足高于1：1配比条件，导致不能向一个业主出售多个停车位。这既不能满足市民更多的停车需求，也不利于建设单位回款后续发展。

对此，《管理办法》出台了新的规定。其明确，停车位租售方案备案超过3年或者竣工备案超过10年的房地产开发项目，在扣除未销售房屋预留停车位数量后，仍有剩余停车位未售出的，业主可以购买符合实际需要的停车位。这就意味着，配比小于等于1：1的小区可在充分满足未购车位业主需求的前提下，向有需要的业主出售多个车位。

此外，在超过1：1配比的小区中，停车位租售方案备案超过一年，在扣除未销售房屋预留停车位数量后，仍有剩余停车位未售出的，可向已购停车位业主增加出售一个停车位。

值得一提的是，为减少业主与物业之间纠纷，保障业主权益，《管理办法》规定，上述增加出售停车位行为都需要建设单位在物业管理区域内显著位置及房地产行政主管部门网站公示60日，并报房地产行政主管部门备案。公示期间，未购买停车位的业主享有优先购买权。

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明确三类车位租售及收益分配规则

哪些车位不能卖只能租，哪些车位不得只售不租？出租车位收益归谁所有？这些也是业主关注的重点，也是不少物业纠纷常见的问题所在。

对此，《管理办法》进一步明确了各类型停车位使用的原则。其规定，专有部分停车位可以出售、附赠、出租，出售、附赠前应取得权属登记。停车位尚未出售的，建设单位应当予以出租，不得只售不租。

人防工程停车位不计入共有建筑面积，不作为共有建筑面积进行分摊，不得出售、附赠，可以出租，收益归投资者所有。同样只能出租的还有共有部分停车位，其属全体业主共有，出租收入在扣除合理管理成本之后，属于业主共有。

《管理办法》还明确了上述三类车位的定义：专有部分停车位是指能够登记成为特定业主所有的车位。人防工程停车位是指人防工程平战结合使用部分，平时用于停放汽车的车位（库）。共有部分停车位是指占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位（库）。

租售方案须在小区公示30天并备案

业主在购房时在哪里可以获取小区停车位建设情况？《管理办法》规定，建设单位在预售或现售商品房时，应将建筑区划（物业管理区域）内停车位的数量、租售方式、租金标准、机动车停放服务费、销售的价格区间等内容在销售现场显著位置进行公示，在《商品房买卖合同》中载明，并向房地产行政主管部门备案。

市住建局相关负责人表示，小区进行租售停车位前，还要求建设单位须将租售方案在小区公示30日并报房地产行政主管部门备案。租售方案应包含停车位的数量、面积、配比、价格等重要信息。

同时，停车位出租应首先满足业主及物业使用人需要，停车位出租给本小区业主或物业使用人之外的其他人的，租期不超过6个月。

过去，有部分开发项目因为债务问题将停车位转让，导致与业主产生停车纠纷。此次管理办法也对这一情况的解决进行了明确。

《管理办法》规定，因房地产开发项目司法处置或建设单位需注销清算等原因，需将剩余停车位转让的，受让方出售、出租停车位时，应遵守该办法对建设单位租售停车位的有关规定。

当前，《管理办法》已在市政府官网公示，将于自2023年7月9日起施行，有效期5年。

惠州日报记者邱若蓉 通讯员罗杰

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